Кинотеатр «Брест» и площадь перед ним. Дубль два: инвестор новый, головотяпство старое.

12 декабря 2021 - аДМинистратор
article239.jpg

 Кинотеатр «Брест» и площадь перед ним опять будоражат внимание «инвесторов». Предыдущий добрый самаритянин заявлял о своём интересе к земле под указанными объектами в конце 2017 года. Четыре года назад поводом к постановке вопроса о застройке единственного светлого места около метро «Молодёжная» была реконструкция для предполагаемого размещения транспортно-пересадочного узла у данной станции метро. Для чего 19 октября 2017 года было проведено весьма оригинально организованное собрание публичных слушаний, в том числе с целью внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории транспортно-пересадочного узла «Молодежная».

 Мы достаточно подробно изложили своё мнение по указанному проекту в статье «19.10.2017. Нужно ли спасать площадь у метро «Молодёжная» (http://www.zakuncevo.org/novosti/stroitelstvo-i-snos/19-10-2017-nuzhno-li-spasat-ploschad-u-metro-molodyozhnaja.html), а жителями района было собрано более двух тысяч отзывов против представленного проекта.

Через четыре года нашлась новая группа, желающая осчастливить своими капиталами жителей района. Да вот проблема: существующие правила разрешённого землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ЗАО, Кунцево, Ярцевская улица, земельный участок 21/1 (кад. № 77:07:0004002:15679) не позволяют инвесторам достигнуть желаемого. Для решения проблемы на «Активном гражданине» проводятся публичные слушания по внесению изменений в ПЗЗ для площади у метро.

Следует отметить, что в целях своих ни прошлый, ни нынешний инвесторы не отличаются. И не является секретом, что главная их цель – извлечение максимальной прибыли, а интересы жителей никто учитывать не собирается. Разница только в масштабах. Сейчас нам предлагается согласиться со строительством 50-этажного «общественно-делового центра» вместо «Бреста», разрешенной высотой 150 м, отменой регулирования плотности застройки и строительство на месте площади здания неустановленной этажности между ТЦ «Трамплин» и этим новым небоскрёбом.

Мы рассмотрели представленные на https://ag.mos.ru/debate/1624 материалы. По результатам в этой публикации излагаются наши выводы.

1. С точки зрения соответствия порядка проведения общественных обсуждений и представленных на них материалов требованиям нормативных документов можно утверждать следующее.

1.1. При проведении общественных обсуждений по проекту внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ЗАО, Кунцево, Ярцевская улица, земельный участок 21/1 (кад. № 77:07:0004002:15679) (далее – Проект) не открыта и не проводилась экспозиция Проекта, вынесенного на рассмотрение на общественных обсуждениях. Порядок размещения и работы экспозиции определены в статье 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 22 июля 2005 г. по 2 июля 2021 г.). Представленные на сайте «Активного гражданина» материалы этим требованиям не соответствуют и экспозицией не являются. Что не позволяет участникам обсуждения провести объективную оценку Проекта и является грубым нарушением пп. 4.2) и 4.3) статьи 5.1 ГрК.

1.2. В соответствии с требованиями статьи 36 ГрК РФ и статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом, являющимся частью правил землепользования и застройки.

Статья 36 ГрК РФ определяет факторы, которые должны учитываться при установлении требований градостроительного регламента. В представленных к обсуждению материалах указанные факторы не приведены и не учитываются.

1.3. В соответствии со статьёй 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительные регламенты являются составной частью правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В г. Москве градостроительные регламенты установлены Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-пп «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» (далее – Постановление). Указанным Постановлением в том числе определяются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Для участка территории с кадастровым № 77:07:0004002:15679 в Постановлении выделены две зоны. Одна – здание кинотеатра «Брест» (территориальная зона 1454767). Вторая – площадь перед кинотеатром. Для площади установлен индекс «Ф» (зона сохраняемого землепользования). Для территориальной зоны 1454767 установлены следующие основные виды разрешенного использования: не менее 70 % предельной общей площади объекта: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, плане (3.6.1); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов и т.п., игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр), игровых площадок (4.8.0). Условно разрешенные виды использования не установлены, вспомогательные виды: не более 30 % предельной общей площади объекта: размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (4.6.0). Максимальный процент застройки (%) - по существующему положению, высота застройки (м) в габаритах существующего здания, плотность застройки (тыс.кв.м/га) по существующему положению. 

Если посмотреть на предлагаемые в Проекте виды разрешенного использования и изменение ограничений по использованию рассматриваемой территории, становится понятным, что действующие градостроительные регламенты авторами Проекта не учитываются совсем. Предлагаемые Проектом внесения изменений в ПЗЗ противоречат положениям подразделов 1.4.3, 1.4.4, 1.4.7, 2.1.1, 2.2.1, 3.4.3, 3.4.4 Постановления. Обоснования необходимости изменения ПЗЗ в материалах к общественному обсуждению не представлены.

1.4. В п. 4 Приложения Г1 «Показатели плотности застройки участков территориальных зон» «Свода правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» СП 42.13330.2011 указано, что «при реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон … необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более чем на 30% при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных норм». В представленных в Проекте предложениях по изменению установленных предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (отмене ограничений по плотности и максимальному проценту застройки) указанные требования не учитываются.

1.5. В пояснительной записке, выполненной ГУП НИИПИ Генплана по договору 16-2454 в 2016 году для «МосКомАрхитектуры» для размещения транспортно-пересадочного узла (ТПУ) около станции метро «Молодёжная» на территории земельного участка с кадастровым № 77:07:0004002:15679 отмечается следующее: «В настоящее время в границах рассматриваемой территории общая площадь объектов городского значения составляет 206,9 тыс. кв. м. Преобладают объекты административно-делового назначения (51% от общей площади объектов городского значения) и торговли (40%). Доля объектов образования составляет 4% от общей площади объектов городского значения (кадетская школа-интернат, частная школа), культуры — 3% (кинотеатр «Брест», детский развлекательный центр и кинотеатр в составе ТРЦ «Кунцево Плаза»), бытового обслуживания и общественного питания — 2%, здравоохранения — менее 1%. Отсутствуют объекты физкультуры и спорта, социальной защиты населения городского значения, гостиницы». В связи с чем рекомендовано при условии развития общественной застройки на проектируемой территории  размещение объектов социальной инфраструктуры городского значения спортивного и гостиничного назначения в связи со слабым развитием таких объектов в радиусе пространственной доступности до 1,0 км от проектируемого ТПУ», а также  «учесть потребность в развитии объектов социальной инфраструктуры районного значения для обслуживания существующего населения прилегающей территории (16,8 тыс. кв. м общей площади), которая может быть частично восполнена за счет строительства объектов районного и городского значения на проектируемой территории».

Подчёркиваем, выводы сделаны ГУП НИИПИ Генплана и приняты «МосКомАрхитектурой». Причём, как показывает наш опыт общения с ними, обе указанные организации пониманием интересов жителей не страдают.

Следует также отметить, что существующая обеспеченность населения района не соответствует и нормативам градостроительного проектирования города Москвы в области физической культуры и спорта, утверждённым Постановлением Правительства Москвы от 22 сентября 2020 года N 1557‑ПП. Чтобы убедиться в этом, любой желающий может взять информацию об обеспеченности жителей района спортивными сооружениями с сайта управы «Кунцево».

С учётом вышеизложенного можно утверждать, что предлагаемое Проектом изменение разрешенных видов использования участка территории с кадастровым № 77:07:0004002:15679 не только не способствует решению указанных проблем населения района, но ещё больше их обостряет.

 

2. Вызывает сомнения в проработанности Проекта и экономическая составляющая. Конечно, тенденции спроса на коммерческую недвижимость угадать трудно. В то же время, многие публикации, посвящённые анализу рынка коммерческих помещений, свидетельствуют о том, что этот рынок находится далеко не в лучшем состоянии. В 2020 году, согласно оценке CBRE, объём сделок по аренде площадей в торговых центрах на фоне пандемии сократился на 40%. Арендатор уходит из деловых центров, а вернуться туда ему мешает повышение цен на аренду, Средняя ставка за месяц выросла на 4% и составила 27 800 руб./кв.м/год. В 2021 году по итогам I квартала совокупный объем офисной недвижимости не изменился и составил 15,8 млн кв.м. Согласно заявленным планам по завершению строительства, в течение 2021 г. должен состояться ввод в эксплуатацию около 442 тыс. кв.м. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры площадью от 20 тыс. То есть, самаритян-то, оказывается, много.

 

При этом наблюдается постоянный рост предложения (например, http://garantr.ru/analiz-rynka-arendy-proizvodstvennyh-pomeschenij-v-moskve-2019-50016 или http://kc-zakon.ru/postanovka-na-uchet/rynok-arendy-ofisnoj-nedvizhimosti-moskvy-2021). В декабре 2021 г. по сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов выросло на 1%, а общая площадь — на 12%. Из указанных объектов в центре экспонировалось 29 объектов общей площадью 9 тыс. Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в декабре 2021 г. не изменилось, а по общей площади – выросло на 11%. (Иначе говоря, арендаторы бегут в центр города).

По мнению аналитиков компании Cushman&Wakefield, восстановления рынка офисной недвижимости в Москве можно ожидать только после окончания закономерного спада, вызванного пандемией Covid-19. Ожидать окончания провала рыночных показателей можно к концу 2022 года, а начала фазы роста - не ранее 2023-2024 годов (https://www.arendator.ru/news/174573-vosstanovlenie_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_v_moskve_ozhidaetsya_k_koncu_2022_goda/).

Доля свободных офисных площадей также будет увеличиваться. На данный момент в Москве остаются свободными 2,15 млн. кв.м., что составляет 11,8% помещений, а к концу года можно ожидать роста этого показателя до 12.2%. Поскольку большинство компаний уже отреагировало на последствия ковидного кризиса, рост уровня вакансии не будет слишком большим. Специалисты Cushman&Wakefield ожидают, что в 2023 году по причине постепенного увеличения спроса, показатель вернётся к уровню 12%.

Скорректированный прогноз объёмов нового строительства предсказывает появление на московском рынке до 323 тыс. кв. м новых офисных площадей.

Из процитированного следует, что инвесторы-то могут и «пролететь» с прибылью. А оно надо?

3. Что касается архитектурных решений. Мы советовались с профессиональными архитекторами. Они сказали, что после отмены в 2017 году ограничений на высотность застройки в Москве, никакие доводы разума о внешнем виде городских районов учитываться не стали. Желающим узнать подробнее о проблемах строительства в столице и последствиях такого строительства для города и жителей, мы рекомендуем посмотреть, например, статью «Москва становится городом небоскребов»:

    https://www.metrium.ru/o-kompanii/press/moskva-stanovitsya-gorodom-neboskrebov/

 

 Возьмём несколько цитат из этой статьи:

«Столичная система уплотнения города высокими зданиями игнорирует ряд факторов, содержащих в себе серьезные риски:

1. Влияние высотной застройки на здоровье человека неоднозначно и научно малоизучено. «Европейская архитектурная традиция исходит из того, что жизнь выше пятого шестого этажа неблагоприятна для человека, в США тоже считаное количество людей живет в многоквартирных высотных зданиях. «Исследований о жизни в высотных домах было достаточно много в 1970-е и 1980-е годы. Если обобщать, то чем выше человек живет, тем негативное влияние сильнее. Так, при жизни на высоте усиливаются психологические проблемы человека. Жизнь в высотках ведет и к отчуждению, - считает руководитель лаборатории городской повседневности канадского Университета Ватерлоо, психолог и нейробиолог Колин Эллард. - Высотные дома негативно влияют на пешеходов, возникает ощущение сдавленности. Это четко диагностируется. Ряд таких экспериментов был проведен в нашей лаборатории, такими исследованиями много занимались в Японии».

2. Высотные здания несут большие риски в случае возникновения чрезвычайных ситуаций. Простое отключение электричества приводит к выводу из строя основных инженерных систем дома: лифтов, канализации, водоснабжения. Многоэтажка в этом случае достаточно быстро становится непригодной для жизни.

3. Крупные высотные многоквартирные комплексы несут социальные проблемы. В жилых комплексах с количеством жильцов более сотни почти невозможно наладить самоуправление. В них крайне трудно построить жизнеспособное комьюнити и выстроить добрососедские отношения. Это одна из причин, почему многоквартирные комплексы нечасто строятся в Европе.

4. Дороговизна высотного строительства. «Экономика небоскребов» обманчива. Содержание и ремонт высотных зданий весьма дороги. А если мы рассматриваем весь цикл жизни здания, включая его реконструкцию и утилизацию, то такой тип недвижимости оказывается слишком дорогим и неэкономичным. Многоэтажки – это токсичный актив с коротким сроком жизни. Их утилизация создает огромное количество мусора: даже небольшая пятиэтажка площадью пять тысяч «квадратов» превращается в восемь тысяч тонн строительных отходов. В мире нет элегантных способов сноса высотных зданий.

В общем, массовое строительство высотных домов порождает слишком много рисков и вопросов, на которые пока нет ответов. Однако всерьез эти вопросы даже не ставятся».

Применительно к рассматриваемому проекту, любой житель может представить, как будет выглядеть 150-метровый «гвоздь», вбитый в центре Кунцево, на фоне окружающих зданий.

Ликвидация же площади перед «Брестом» окончательно убьёт внешний вид района и породит, как мы писали ещё в 2017, каменные джунгли. Кунцево – «спальный» район, предназначенный в основном для проживания граждан, а не «деловой». Так он был спроектирован, так исторически и развивался до эпохи эффективных менеджеров.

 

4.

Проект не учитывает нагрузку на дорожно-транспортную сеть. Транспортные проблемы района предлагаемыми Проектом решениями никак не решатся и значительно усугубятся.

 Некоторые предложения по судьбе участка территории по адресу: ЗАО, Кунцево, Ярцевская улица, земельный участок 21/1 (кад. № 77:07:0004002:15679):

 

1. Единственная площадь в районе должна остаться площадью.

2. Дополнительные магазины и развлечения не нужны - их достаточно в «Кунцево-Плазе» и «Трамплине»

3. Общественные зоны можно обустроить в существующем или реконструированном здании Бреста.

4. 150-метровая башня изуродует район, усугубит транспортные проблемы.

5. Проект предполагает ликвидацию отстойно-разворотной площадки общественного транспорта. Это усугубит транспортные проблемы у метро.

6. Необходимо реорганизовать движение, благоустроить площадь, расширить тротуары, сделать стоянки для такси. Брест реставрировать и использовать как общественное пространство.

 Можно ли как-то повлиять на ситуацию? Однозначно, руки опускать не стоит. И только от активности жителей зависит, защитим ли мы свой район. В 2017 гражданская позиция жителей на результат повлияла. Для этого мы и сейчас призываем граждан высказать свою позицию на «Активном гражданине»

https://ag.mos.ru/debate/1624

 

    Своё мнение можно высказать до 23:59 14.12.2021. И хотя общественные обсуждения – не плебисцит, власть предержащие вынуждены учитывать общественную реакцию. Чем больше нас выскажется, тем лучше.

Начинать отзывы рекомендуется с фразы «Я категорически против утверждения проекта, заявленного в качестве предмета общественного обсуждения. Участникам обсуждения недоступен проект, как документ (в полном объеме, со всеми обоснованиями и расчетами), что является нарушением части 8 ст. 68 Градостроительного Кодекса Российской Федерации». Остальные аргументы можно взять из данной статьи или написать свои.

Чтобы при учёте ваших отзывов на сайте мэрии не случилось ошибок, рекомендуем оттранслировать их и на портал депутатской группы района Кунцево 

https://kuntsevo.online/.

 

Делайте, что должно, и пусть будет, что суждено. Дорогу осилит идущий!

 

Комментарии (0)
Добавить комментарий