Межевание как оно есть и как должно производиться

25 февраля 2014 - Администратор
article62.jpg

В предыдущей статье мы выяснили, что такое «формирование ЗУ» и для чего нужна государственная регистрация ЗУ МКД и что она дает собственникам. Теперь можно поговорить и о самом межевании.

Что же такое межевание с точки зрения закона?

Ответить, казалось бы, достаточно сложно из-за обилия законодательных и других нормативных правовых актов, каждый из которых дает свою формулировку этого понятия. Но все они сводятся к простой и достаточно четкой, данной в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г. (далее — Методические рекомендации):

«3. Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ… земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат».

Т.е. межевание — это не рисование проектировщиками чертежей ЗУ и не дележ их с помощью линий между собственниками, а комплекс работ, цель которых — перенос на местность ранее установленных правомочными государственными органами границ ЗУ каждого собственника по географическим координатам их характерных точек (далее — точек перегиба). В процессе проведения межевания должны быть выявлены и устранены (по согласованию с собственниками граничащих между собой участков и органом, представляющим интересы государства в области земельных отношений) все допущенные ранее неточности и ошибки. 

Ст. 37 и ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) установлено, что итоговым документом межевания во всех случаях является межевой план с актом согласования границ, составленным на обороте листа его графической части и подписанным всеми собственниками смежных участков и кадастровым инженером.

А нужно ли вообще межевание, и если да, то кому и для чего? Если задать этот вопрос сельскому жителю сейчас или, допустим, лет сто или больше тому назад, думаю, ответ был бы мгновенным и однозначным: «А как же? Должен же я знать, где моя земля, а где соседская?» И это верно! Тем не менее, земля в городах — самое дорогое, чем с некоторых пор мы владеем, — остается ничейной и ничего не стоящей.

Теперь представьте, что завтра вдруг цена земли обретет реальность (есть много способов, чтобы это произошло, в том числе и вдруг). А участки-то не размежеваны! Представляете, какие битвы развернутся, сколько людей будет разорено, сколько попросту погибнет! И я не сгущаю краски, отнюдь. Просто вернутся лихие 90-е с их беспределом. Только теперь отнять собственность будет куда как проще: пойди докажи, что это твое, а не его! Отнимают ведь у людей их оформленную и зарегистрированную собственность и сейчас, а «ничейную» — бери голыми руками!

Для того-то и нужно межевание, для того-то и нужен «бессрочный» межевой план, чтобы никто и никогда не смог покуситься на нашу с вами земельную собственность, благо увезти ее куда-нибудь невозможно.

По той же основной причине межевание нужно и государству.

А кто вообще имеет право производить межевание земель? Законодательством России (ч. 3 ст. 44 Закона о кадастре) установлено, что с 01.01.2014 г. это могут делать только специально обученные и обладающие соответствующими правами и обязанностями кадастровые инженеры. И никто более (для справки: с 01.01.2013 г. до 01.01.2014 г. кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами были вправе осуществлять и организации, которые до 31.12.2012 г. имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости). Поэтому все «проекты межевания» (и само межевание земельных участков), выполненные иными физическими и юридическими лицами, не имеют юридической силы и подлежат признанию их изначально недействительными.

И это справедливо, ибо в Москве кадастровая деятельность была поручена организациям и исполнителям, весьма далеким от землеустройства и не знающим даже азов этой деятельности.

Так как всё-таки должно производиться межевание?

Прежде всего, проводить межевание можно только для тех ЗУ, которые сформированы и прошли кадастровый учет. Причина понятна: что можно перенести на местность, если на чертеже ничего не обозначено — ни форма, ни размеры, ни точное расположение на местности смежных ЗУ. Немаловажно знать, что проведение кадастрового учета всех земель РФ — обязанность государства, а не собственников, ведь кадастровый-то учет — государственный (ст. 3 Закона о кадастре), а за его несвоевременное проведение виновники должны отвечать.

Межевание земель включает (см. Инструкцию по межеванию земель, утв. Роскомземом 08.04.1996 г.):

— подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
— полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети и опорной межевой сети опорных межевых знаков;
— полевое обследование границ размежевываемого ЗУ с оценкой состояния межевых знаков;
— составление технического проекта (задания) межевания земель;
— уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых ЗУ о производстве межевых работ;
— согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ ЗУ с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых ЗУ.

И еще (см. Методические рекомендации):

4. Межевание объектов землеустройства проводится:

1) как технический этап реализации утвержденных проектных решений о местоположении границ объектов землеустройства…;
2) как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства)…;
3) как мероприятие по восстановлению на местности границ объектов землеустройства…

Два последних абзаца, выделенные курсивом, очень важны для понимания сущности межевания и его роли в землеустройстве, поэтому хотелось бы, чтобы они были внимательно прочтены и поняты. Все дальнейшие рассуждения основаны именно на них.

Необходимо обратить особое внимание на то, что кадастровый инженер должен «держать в руках» именно правоустанавливающие, т.е. исходные, а не вторичные документы (кадастровые планы, паспорта БТИ и др.), в которых зачастую имеются записи, существенно изменяющие описываемую недвижимость, да еще и без каких-либо ссылок на основания для внесения таких записей. Правоустанавливающими же документами во всех случаях являются решения правомочных органов исполнительной власти о выделении ЗУ для определенных целей (строительства и эксплуатации конкретных объектов, использования их в других целях) либо надлежаще оформленные документы о переходе прав собственности на такие ЗУ. Действительно, законодатель допускает использование в качестве исходных указанные выше документы, приравнивая их юридическую силу к кадастровыми паспортам объектов недвижимости, но не давая им статус правоустанавливающих (ч. 2 ст. 47 Закона о кадастре). Следует понимать, что это допустимо только в случае, когда предоставить правоустанавливающие документы невозможно. Понятно, что достоверность записей в них должна быть бесспорна.

Собрав исходные документы, кадастровый инженер должен их внимательно изучить, в том числе проверить их достоверность и допустимость.

Затем, выйдя на местность, сопоставить с реальной обстановкой и, совместно с собственниками смежных ЗУ и органом, представляющим интересы государства в области земельных отношений, по возможности устранить все выявленные несоответствия. При этом собственники подлежащих межеванию ЗУ или лица, их представляющие, должны быть заранее извещены в установленном порядке о времени и месте проведения межевания либо собрания собственников. При этом в случае неявки кого-либо из собственников, извещенных надлежащим образом, считается, что он присутствовал, о чем делается соответствующая запись в акте согласования границ. В случае невозможности достижения согласия между отдельными собственниками вопрос решается в судебном порядке. Следует отметить, что в силу п. 1 ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре согласование местоположения границ с лицами, обладающими смежными ЗУ на праве собственности, обязательно!

Подчеркиваю, поскольку межевой план после его утверждения всеми собственниками (п. 7.11 Методических рекомендаций) становится основным документом, подтверждающим права на принадлежащие им ЗУ, составляться он должен с величайшей тщательностью и только на основании столь же тщательно выверенных исходных документов.

Поскольку данная статья написана с целью ознакомления граждан с принципами и порядком проведения работ по межеванию ЗУ МКД, а также с нарушениями, часто допускаемыми при межевании, то, думаю, нет необходимости пересказывать тексты нормативных правовых актов об этом, тем более что межевание — рутинная работа для нормального кадастрового инженера. Желающие изучить тему межевания более подробно могут посмотреть первоисточники, тем более что ссылок на них в данной статье предостаточно. Порядок согласования местоположения границ ЗУ, в том числе и проведения собрания собственников подробно описан в ст. 39 Закона о кадастре, а требования, предъявляемые к акту согласования границ — в ст. 40 этого же закона.

Что касается внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и особенностей хранения кадастровых документов, то эти вопросы урегулированы ст. 4 Закона о кадастре:

3. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости документы подлежат постоянному хранению; их уничтожение и изъятие из них каких-либо частей не допускаются. 

5. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

7. В случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

8. Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом.

О межевании «по-московски»

Все написанное выше разъясняет, как в соответствии с законом должно проводиться межевание ЗУ МКД. А теперь пора перейти к нарушениям властями г. Москвы российского законодательства в этой области и к рекомендациям, как противостоять чиновничьему беспределу. Сразу надо заметить, что дурной пример заразителен, и целый ряд субъектов Федерации уже перешел на «московский» способ межевания. Так что, надеюсь, эти рекомендации будут полезны всем.

Но сначала немного о предыстории.

В течение многих лет власти Москвы категорически противились оформлению в собственность ЗУ МКД. За все время до 2012 г. гражданам было передано менее 50 таких участков. Соответственно, земля МКД не ставилась на кадастровый учет и внутриквартальное межевание не проводилось. А ведь, повторим еще раз, проведение государственного кадастрового учета — прямая обязанность государства и его органов на местах. Надо оговориться, что ЗУ МКД, в которых был хотя бы один арендатор, на кадастровый учет ставились, ибо заключать договора аренды без этого было нельзя. Но межевание их не проводилось. Можно предположить, что все откладывалось «до лучших времен», чтобы сохранить землю как городскую, а фактически их — чиновников — как управителей. Причем, вопреки закону, вбивали в умы людей, что эта земля им не принадлежит. И вот, по мнению властей, эти «лучшие времена» наступили. Москвичи, да и сотрудники префектур, управ, муниципалитетов, коммунальных служб и проч. достаточно подготовлены и уверены, что земля «ничья». Можно переходить ко второму этапу — лишать их собственности «по закону».

И приступили. Да еще и как! С космической скоростью рубят лес на щепу! Чтобы никто опомниться не успел! Прежде всего, поручили выполнять межевание не землеустроителям, а проектным институтам и организациям, никогда ранее правом выполнения работ по территориальному землеустройству не обладавшим, и их работникам, кадастровыми инженерами не являющимся и вообще представления об этой работе не имеющим (ч. 1 ст. 29 Закона о кадастре). Уже одно это ставит крест на всех «проектах межевания», ими выполненных (ст. 44 Закона о кадастре). Поэтому они свели всю работу к обычному проектированию объектов капстроительства по техническому заданию заказчика.

Проектировщикам было невдомек, что не имеют они права ни выделять землю, ни устанавливать границы ЗУ, ни определять их заново, да еще и по сегодняшним нормативам, да еще и с неизвестно откуда взявшимися «понижающими коэффициентами». Не понимали они, что врученные им «технические задания» грубо фальсифицированы:

  • ЗУ МКД, даже прошедшие кадастровый учет, вообще не показаны;
  • отсутствуют не только сами правоустанавливающие документы (п. 1 ч. 2 ст. Закона о кадастре), но и ссылки на них;
  • нормативы списаны с документа (МГСН 1.01-99. «Нормы и правила проектирования…»), не подлежащего применению с момента издания, ибо он не был зарегистрирован органами Минюста РФ и не был надлежаще опубликован.

Ну не могли они знать обо всем этом, потому как их никто этому не учил. Не учили их и тому, что кадастровый инженер обязан изучить и проверить поступившие к нему правоустанавливающие и другие исходные документы; что он должен предварительно выйти на местность и провести полевое обследование границ и межевых знаков, после чего составить технический проект и согласовать его с собственниками, владельцами и пользователями ЗУ. Ну и, наконец, они даже не догадывались, что результатом их стахановской работы должен был быть не пресловутый «проект межевания», который можно будет без особого греха изменять, как душе будет угодно, а веками существующий на Руси «межевой план» (см. Закон о кадастре), который и должен будет существовать неизменным тоже веками.

Очевидно, что все перечисленные нарушения закона, особенно отсутствие подписанных актов о согласовании границ собственниками и утвержденных ими межевых планов, тем более их совокупность, исключают всякую возможность утверждать, что исполненные «под копирку» подобным образом «планы межевания» могут иметь хоть какую-то юридическую силу, а результаты такого «межевания» — законны.

Более того, полное единообразие в действиях и решениях всех лиц, причастных к «московскому» межеванию, справедливо наводит на мысль об их злонамеренности и о существовании сложившейся организованной преступной группы, действия которой подлежат оценке с помощью Уголовного кодекса РФ.

Так что же делать гражданам в сегодняшних реальных условиях, когда все три ветви государственной власти действуют вопреки воле и интересам людей, которым они обязаны служить верой и правдой, а четвертая, журналисты, — трусливо отсиживаются в тылу, не решаясь высказать правду открыто?

Увы, но в этом случае, при всей ангажированности судей, есть только один способ для отмены уже состоявшихся межеваний и прекращения указанной выше преступной практики. Идти в суды и добиваться:

1. Признания действий должностных лиц неправомерными в связи с многочисленными грубыми нарушениями российского законодательства, допущенными по их указаниям при проведении межевания конкретных кварталов.

2. Аннулирования результатов прошедших межеваний кварталов по тем же основаниям.

3. Проведения межевания кварталов в кратчайшие сроки в полном соответствии с действующим законодательством России.

4. Признания МГСН 1.01-99. «Нормы и правила проектирования, планировки и застройки Москвы» не действующими с момента их издания.

Для этого необходимо хорошо подготовиться. Собрать нужные документальные доказательства: правоустанавливающие документы, копии межевых дел, кадастровые паспорта и выписки; подтверждение отсутствия у лиц, выполнявших межевание, статуса кадастрового инженера, а у организации — соответствующих прав. Одновременно собрать подписи граждан, поручающих своему представителю защиту их интересов во всех органах и организациях, включая судебные, по данному вопросу. Имея эти документы, добиваться отмены незаконного межевания и проведения его в полном соответствии с установленным порядком.

Помощь в подготовке судебных исков по данной тематике окажет Отделение «Центр» Комитета «За гражданские права» (Скайп: Анатолий Рекант, E-mail: rekant448@mail.ru).

Учитывая сложность и обширность затронутых тем, не позволивших подробно рассмотреть каждую из них, мы предполагаем появление у читателей конкретных вопросов, на которые мы постараемся ответить в ближайших номерах журнала.

 

А.А. Рекант

Оригинал статьи опубликован в журнале "Председатель ТСЖ" № 2(76), 2014 г. с разрешения автора

PS: В комментариях можно задавать вопросы. Мы передадим их автору.

Похожие статьи:

Межевание«Минимизированное» межевание – добро или зло?

МежеваниеПроекты межевания или межевые планы: в чём подвох?

МежеваниеМежевание: что это такое и с чем его едят

МежеваниеКак на самом деле должно проводиться межевание

Комментарии (2)
Добавить комментарий RSS-лента RSS-лента комментариев