Проекты межевания или межевые планы: в чём подвох?

14 октября 2014 - Администратор
article86.jpg

К публичным слушаниям по межеванию кварталов 9, 22, 31-34, 47 (район Кунцево).

 

Межевание и регулирование градостроительной деятельности

Согласно п. 9 ст. 42 ГрК РФ, основой для разработки проектов межевания территорий является проект планировки территории. Следовательно, проекты межевания нельзя разрабатывать сами по себе, не основываясь на проектах планировки.

Согласно п. 1 ст. 42 ГрК РФ, подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Проще говоря, проект планировки выполняется в случаях, когда территорию планируется реконструировать полностью или частично. При этом в соответствии с ч. 7 ст. 11.2 и ч. 2.1 ст. 30 ЗК РФ, в таких случаях должно быть принято решение о развитии территории.

В настоящих проектах межевания не приводится никаких реквизитов решений о развитии территории кварталов и отсутствуют данные об утверждённых проектах планировки, на основе которых должны быть разработаны рассматриваемые проекты межевания (заказчик не предоставил исполнителю эту информацию). Согласно информации на сайте Управы, распорядительные документы Правительства Москвы на реконструкцию кварталов отсутствуют.

Это и неудивительно, поскольку территория рассматриваемых кварталов действующим Генеральным планом г. Москвы отнесена к зонам сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий — зонам, в пределах которых преимущественно сохраняются существующие функционально-планировочная структура и использование территории, разрешаются капитальный ремонт объектов капитального строительства, комплексное благоустройство и озеленение территории, ограничиваются реконструкция и строительство объектов капитального строительства.

Проще говоря, действующий Генплан не предполагает реконструкцию данных кварталов, а значит, для них не должны разрабатываться новые проекты планировки и проекты межевания.

Значит, результатом кадастровых работ должен являться не проект межевания, а межевой план (см. ст. 37 и ст. 38 Закона о кадастре), выполненный с учётом (но не на основании!) проекта межевания (если он существует), разработанного на основе первоначального проекта планировки (см. п. 10 ст. 38 Закона о кадастре). При этом, согласно ч. 12 ст. 38 Закона о кадастре, форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст. 25 Закона о кадастре, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а не Москомархитектурой.

В нарушение ст. 29 и ст. 33 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (далее – Закон о кадастре), рассматриваемые проекты межевания (вместо межевых планов!) изготовлены организациями и лицами, не имеющими права заниматься кадастровой деятельностью и не обладающими необходимыми для проведения межевания специальными знаниями. Межевание проведено с многочисленными грубыми нарушениями российского законодательства и смысла самого межевания. В нарушение ст. 30 Закона о кадастре, данные о лицах, указанных в качестве разработчиков, не содержатся в реестре кадастровых инженеров.

Согласно ч. 4 ст. 43 ГрК РФ, межевание должно производиться с учётом фактического землепользования, но не на основании фактического землепользования (иначе теряется смысл межевания), а на основании первичных документов о выделении земельных участков решениями органов исполнительной власти (ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре, ст. 29 ЗК РФ). При этом органы исполнительной власти и местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в органы кадастрового учёта (ст. 15 Закона о кадастре). А согласно п. 6 ст. 15 Закона о кадастре, обязательным приложением к таким документам является карта (план) объекта землеустройства. Обязательность проведения землеустройства в случае изменения границ объектов землеустройства установлена ст. 3 ФЗ от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Заказчик проведения межевания не представил исполнителю документы, необходимые для произведения межевания, а именно: первичную документацию о выделении земельных участков (далее – ЗУ) для проектирования, строительства и эксплуатации объектов (ст. 29 ЗК РФ) – в первую очередь это касается МКД и линейных объектов – и кадастровые документы на них, а также сведения о сформированных ЗУ на основании ранее принятых решениях о развитии территории и утверждённых проектов планировки и межевания на данную территорию (см. ч. 2.1 ст. 30 ЗК РФ).

В связи с этим проекты межевания кварталов (вместо межевых планов!) составлялись не на основании первичных документов, а на основании вторичных документов – данных БТИ, в которых могли быть допущены искажения и отклонения от первичных документов. В этих вторичных документах не содержится информации о документах, на основании которых внесены записи, поэтому они не могут быть использованы при проведении межевания (т.к. эти сведения невозможно проверить по первоисточникам). В перечнях жилых зданий, расположенных на территории, подлежащей межеванию, также отсутствуют ссылки на документы, по которым земельные участки для МКД выделялись изначально, по градостроительным нормативам, действовавшим в период застройки территории.

Межеванию объектов землеустройства, представляющему собой «работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат», самоуправно придана сила правоустанавливающего действия, что также противозаконно.

Смыслом межевания является только перенос границ земельных участков с первичных документов на местность. Целью межевания является составление плана земельных участков, в котором устранены все неточности и который согласован со всеми собственниками и государством на основании ранее принятых законных документов.

В текстах проектов межевания утверждается, что материалы по обоснованию проекта межевания выполнены в целях установления границ ЗУ, в том числе линейных объектов. Однако данные проекты межевания не дают ответа на вопрос о положении границ ЗУ, поскольку при межевании не проводилось определение географических координат характерных точек перегиба границ земельных участков (ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре) и эти координаты в проекте межевания не приводятся. Собственно межевание, т.е. перенос на местность этих координат с установкой межевых знаков, тоже не выполнялось. Мало того, на схемах не указаны не только географические координаты, но и расстояния (в метрах) между характерными точками перегиба, что делает невозможным проверить правильность вычисления площадей земельных участков.
Изначальные границы кварталов были установлены утверждёнными проектами планировки этих кварталов (либо микрорайонов, в состав которых входят данные кварталы) при их проектировании в соответствии с действовавшими на тот момент нормативами. Изменение границ кварталов возможно только путём утверждения новых проектов планировки кварталов (ч. 1 ст. 42 ГрК РФ). При этом должны быть разработаны проекты межевания (ч. 5.1 ст. 43 ГрК РФ, ст. 3 ФЗ от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве»). Это нужно для того, чтобы выявить наличие или отсутствие резерва площади для проектирования УДС и других объектов и исключить нарушение прав собственности на земельные участки (обязательность согласования при межевании границ ЗУ с собственниками граничных участков установлена п. 1 ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре).

В представленных проектах межевания не содержится сведений о реквизитах этих первоначальных проектов планировки, которыми установлены границы кварталов, существующей УДС, положение линий застройки, границ санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории. Географические координаты этих границ и линий также не приводятся, из-за чего невозможно проверить, правильно ли указаны границы кварталов и все ли объекты, расположенные на их территории, попали в границы территории межевания.

Согласно ст. 10 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий: 1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон; 2) описание местоположения границ таких зон; 3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон; 4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений; 5) содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон, если такими зонами являются зоны с особыми условиями использования территорий.
При этом в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 15 Закона о кадастре, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями использования территорий.

Границы земельных участков МКД

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД среди прочего принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, согласно пункту 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

П. 1 ст. 21 Закона Москвы от 28.06.95 г. «Устав города Москвы» содержит закрытый перечень земель общего пользования. К ним относятся: «земли транспортных магистралей, улицы, площади, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, бульвары, водоемы в соответствии с перечнем, установленным законом города Москвы, принимаемым Московской городской Думой по представлению Мэра Москвы».

Таким образом, автостоянки, гостевые парковки, детские и спортивные площадки (как площадки для игр и отдыха) являются обязательными элементами именно придомовой территории, а внутриквартальные проезды и проходы статус земель общего пользования могут приобрести только на основании Перечня земельных участков улично-дорожной сети (далее – УДС). Перечень УДС утвержден статьей 1 Закона города Москвы от 21.03.2007 г. №8 «О перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы». Каждый указанный в Перечне земельный участок имеет адрес, размер и ему присвоен кадастровый номер.
Кроме того, согласно п. 2.5 СанПиН 2.1.2.2645-10, а также п. 17.2 и п. 17.4 «Правил дорожного движения», сквозной проезд через жилую зону или дворы запрещен.

Поскольку внутриквартальные проезды между домами не содержится в перечне УДС и находится внутри жилых кварталов, то они не относятся к УДС и не могут являться территорией общего пользования, следовательно, они являются частями земельных участков МКД. Все детские и спортивные площадки, гостевые автостоянки, озеленённые территории внутри квартала также должны входить состав ЗУ МКД (либо ЗУ тех объектов, которые они обслуживают).

В рассматриваемых проектах межевания многим МКД выделены земельные участки меньше минимального значения нормативного показателя за счёт отнесения детских площадок, скверов, внутриквартальных проездов, придомовых автостоянок к территориям общего пользования. Хотя в проектах межевания утверждается, что данные проекты не являются основанием для проведения строительных работ, на практике часто таким вновь сформированным участкам меняют назначение разрешённого использования, после чего на них может появиться объект точечной застройки или, например, платная парковка.

Разработчики проектов межевания свободно изменяли границы и площади земельных участков МКД, хотя это возможно только в определённых законом исключительных случаях (см. п. 4 ч. 1 ст. 36 и ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ст. 11.2-11.9 ЗК РФ) на основании решений Общих собраний собственников помещений в МКД в соответствии с установленной законом процедурой. Собрания собственников проведены не были (п. 4 ч. 1, ч. 2, ч. 3, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ), а акты согласования границ с их участием вообще не составлялись (ст. 40 Закона о кадастре). Кроме того, нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Решения об установлении или изменении границ земельных участков МКД не могут приниматься по результатам публичных слушаний: их участники не обладают правом распоряжаться чужим имуществом. Публичные слушания по межеванию предназначены лишь для учёта интересов третьих лиц (не обладающих правом собственности на данной территории) – например, чтобы они имели возможность заявить о необходимости установления публичных сервитутов. Поэтому публичные слушания по межеванию могут проводиться только после согласования границ земельных участков со всеми правообладателями.

Недостоверная информация в таблице с показателями для определения размеров ЗУ

В таблице «Показатели для определения размеров земельных участков жилых зданий на основании градостроительных нормативов и правил, действовавших в городе Москве до 2000 года» имеется ссылка на норматив СН 41-58, которым якобы установлены нормы выделения ЗУ для домов до 14 этажей. Однако в данном документе ничего не сказано о нормах для домов выше 8 этажей.

п.29: Для застройки городов должны приниматься в основном жилые дома в 4-5 этажей, а для небольших городов и посёлков преимущественно дома в 2-3 этажа.

п.292 (таблица 32) СН 41-58 содержит уже нормативы плотности застройки микрорайонов для домов до 8 этажей (но не до 14, как указано в Приложении 4 настоящего проекта межевания). В СН 41-58 приведено два показателя: плотность застройки (площадь застройки в ПРОЦЕНТАХ от жилой территории), которая не должна превышать указанные значения, и плотность жилого фонда (жилая площадь в м2 на 1 га жилой территории), которая должна быть не менее приведённых в таблице значений. Однако в Приложении 4 настоящего проекта межевания приведён один показатель: «min-max площадь участка, приходящаяся на 1 кв.м общ. площ. жилого здания (кв.м)».

Весьма вероятно, и остальные сведения из этой таблицы требуют проверки. Так, например, вряд ли во «Временных строительных правилах для Москвы» 1928 года издания была предусмотрена возможность строительства 20-этажных домов.

По всей видимости, таблица с некорректными данными взята из Единых методических указаний по разработке проектов межевания территории города Москвы (утв. Приказом МКА от 13.02.08 №13). Однако данный приказ официально опубликован не был, поэтому, согласно ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, указанные методические указания не могут применяться.

Храм на Полоцкой улице

Отдельно хотелось бы остановиться на проекте межевания 22 квартала (территория между улицами Молодогвардейская, Полоцкая и Ельнинская). Как следует из проекта межевания данного квартала, на участок №13 выдан ГПЗУ для строительства православного храма. Также на данную территорию был разработан проект планировки (утв. Постановлением Правительства Москвы № 657-ПП от 01.10.2013). Сведения о проведении публичных слушаний по данным ГПЗУ и проектам планировки на сайте управы отсутствуют. Действующим Генеральным планом строительство религиозных объектов на данной территории не предусмотрено и как уже говорилось ранее, данный квартал находится в зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий. Таким образом, земельный участок для строительства храма выделен незаконно, без проведения предварительного межевания с целью установить границы земельных участков соседних домов и без проведения обязательных публичных слушаний. Согласно сведениям на портале «Наш город», строительство будет вестись за счёт бюджетных средств.

Upd: По словам Первого зам. главы управы В. В. Куцева, слушания по этому храму были проведены в 2010 году, однако заключение по результатам слушаний на сайте управы отсутствует.

Выводы

Таким образом, представленными проектами межевания нарушен целый ряд нормативно-правовых актов: Конституция РФ, Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы РФ, Закон о государственном кадастре недвижимости, Инструкция по межеванию земель, Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства и др., а также требования международного законодательства.
В соответствии со ст. 27 Закона о кадастре, выявленные нарушения могут в дальнейшем стать причиной для отказа в постановке вновь сформированных земельных участков на кадастровый учёт.

Несоблюдение установленного порядка межевания создаёт риск незаконного изменения границ и значительного уменьшения площадей земельных участков, установленных по градостроительным нормативам, действовавшим в период застройки территории, что нарушает имущественные права граждан и юридических лиц (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ).

По результатам изучения представленных проектов межевания складывается впечатление, что истинной задачей данной работы является не установить границы земельных участков на местности и выявить ошибки при выделении земельных участков, а узаконить нарушения и злоупотребления в сфере землепользования.

На основании вышеизложенного, предлагаем:

  • Данные проекты межевания отклонить и провести межевание в соответствии с установленной в законодательстве РФ процедурой, т.е. разработать не проекты межевания, а межевые планы.
  • Включить внутриквартальные проезды, автостоянки, гостевые парковки, детские и спортивные площадки в земельные участки МКД, при необходимости установив на них публичные сервитуты.
  • Отменить ГПЗУ и проект планировки территории для проектирования и строительства православного храма в связи с нарушением процедуры формирования земельного участка, непроведением публичных слушаний, отсутствием данного объекта в действующем Генеральном плане и нецелевым использованием бюджетных средств.

Похожие статьи:

МежеваниеКак на самом деле должно проводиться межевание

Рабочая группаПромежуточный итог рабочей группы по межеванию

Публичные слушанияИнициативным группам всех районов!

Межевание«Минимизированное» межевание – добро или зло?

МежеваниеМежевание: что это такое и с чем его едят

Комментарии (5)
Добавить комментарий RSS-лента RSS-лента комментариев